Kiinteistösektori näyttää pitkästä aikaa mielenkiintoiselta. Toipuminen on jo alkanut korkojen laskun myötä, ja sitä vauhdittavat myös taloudesta riippumattomat trendit.
Vaikka tilastoista se ei vielä ilmi käykään, kiinteistömarkkinoilla näkyy positiivisia merkkejä ja kuuluu rohkaisevia kommentteja. Eri markkinatoimijoiden kanssa käytyjen keskustelujen sävy on muuttunut toivottomasta orastavan positiiviseksi.
Voikin melko varmasti sanoa kiinteistömarkkinan aallonpohjan olleen viime vuodenvaihteessa. Vuonna 2022 alkanut kiinteistöjen tuottovaatimuksen nousu (eli toisin sanoen arvojen lasku) näyttää pysähtyneen vuoden 2024 aikana ja kääntyneen jopa varovaiseksi laskuksi. Vaikka transaktioiden määrä on tilastojen perusteella vielä pohjamudissa, aktiivisuus ja kiinnostus on kasvanut myös ulkomaisten toimijoiden keskuudessa. Pitkien prosessien takia tämän kanavoituminen kaupankäyntiin ottaa kuitenkin aikansa.
Toipumisen edellytykset ovat ilmassa
Laajempi ja nopeampi toipuminen vaatii vielä korkotason laskun jatkumista, ulkomaisen sijoittajakiinnostuksen kasvua, niin sanottujen pakkomyyntien päättymistä sekä rahoituksen saatavuuden helpottumista. Kaikki nämä edellytykset ovat saavutettavissa ja jopa odotettavissa.
Inflaation madaltuminen kertoo siitä, että myös korkojen osalta huiput on nähty. Enää on avoinna, kuinka paljon ja kuinka nopeasti korot laskevat. Viimeaikaiset huolet talouden hiipumisesta ovat kasvattaneet koronlaskuodotuksia edelleen. Tätä kautta tapahtuva korkojen lasku on myrkkyä esimerkiksi osakemarkkinalle, mutta kiinteistöjen tapauksessa vaikutus voi olla joissakin tapauksissa jopa positiivinen.
Heikko taloustilanne ei tietenkään ole hyvä asia kiinteistösijoittajallekaan, ja sen merkitys vaihtelee kiinteistöluokittain. Korkojen lasku, tapahtui se inflaation tai talouskasvun laskun kautta, on kuitenkin tällä hetkellä kiinteistösektorin merkittävin ajuri. Hajautusmielessäkin voisi olla nyt järkevää lisätä kiinteistösijoitusten painoa, varsinkin kun arvostukset ovat juuri korjanneet merkittävästi.
Takana merkittävä korjausliike
Tuottovaatimus määrittelee kiinteistösijoituksen riskitasoa. Eli mitä korkeampi tuottovaatimus, sitä suuremmaksi kohteen tulevaisuuden tuottoihin liittyvän riskin nähdään olevan.
Laskevien ja nollakorkojen maailmassa velasta muodostui koko kiinteistösektorin tuottoja ajava voima, joka mielellään käännettiin puhekielessä salkunhoidon erinomaisuudeksi. Onkin hieman paradoksaalista, että matalimman tuottovaatimuksen vähäriskisemmät kohteet kantoivat itseasiassa eniten itse kiinteistöön liittymätöntä korkoriskiä. Korkojen noustessa näiden kohteiden arvot laskivat eniten, koska rahoitusyhtälön toimimattomuus tuli ensimmäisenä vastaan alhaisen kassavirran ja mahdollisesti suuremman velkavivun takia.
Tulevaisuudessa arvonluonti tulee todennäköisesti tapahtumaan muulla tavoin kuin rahoitussuunnittelun (financial engineering) kautta. Esimerkiksi aktiiviseen kehittämiseen nojaavat value add -strategiat saavat taas ansaitsemaansa arvostusta.
Tuottovaatimuksella on iso vaikutus kiinteistöjen arvoihin, ja tämä kertautuu itse rahaston arvoon vielä velkavivun kautta. Otetaan esimerkiksi erikoissijoitusrahastomme Evli Vuokratuotto, jonka kiinteistösalkku on hajautettu useille sektoreille:
Rahaston nettovuokratuotto suhteessa markkina-arvoihin oli 5,9 prosenttia syklin huipulla ja tällä hetkellä se on 7,1 prosenttia (+1,2 prosenttia). Muiden muuttujien pysyessä ennallaan tuottovaatimuksen nousu tarkoittaisi 17 prosentin laskua kiinteistöjen arvossa ja vielä suurempaa laskua rahastotasolla velan kautta. Asia ei kuitenkaan ole näin yksioikoinen, sillä samalla aikavälillä rahaston tuotto on ollut –0,1 prosenttia vuokrien indeksikorotusten ja onnistuneen salkunhoidon ansiosta.
Markkinatietoa tuottavan KTI Kiinteistötiedon mukaan alhaisen tuottovaatimuksen prime-asuntojen muutos oli +1,2 prosenttiyksikköä (3,2 prosentista 4,4 prosenttiin), mikä tarkoittaisi noin 30 prosentin laskua arvoissa muiden muuttujien pysyessä ennallaan. Voidaankin sanoa jo nähdyn kiinteistöjen arvojen korjausliikkeen olleen merkittävä.
Taloudesta riippumattomia trendejä
Kiinteistömarkkinassa on monia mielenkiintoisia, taloudesta riippumattomia trendejä. Niitä tulee lisää, ja jotkut heikkenevät tai vahvistuvat.
Esimerkiksi muuttoliike on kiihtynyt, mikä tulee nostamaan korkokriisistä ehkä pahiten kärsineen asuntosektorin pois suosta. Pysähtynyt asuntorakentaminen tulee siirtämään vuokramarkkinan vääjäämättä ylitarjonnasta asuntopulaan, joka purkautuu merkittävänä vuokrien ja arvojen nousuna. Mikäli tämä skenaario ei toteudu, ei Suomeen myöskään rakenneta enää uusia vuokra-asuntoja.
Kokonaisväestön vähentyessä ja ikääntyneiden osuuden kasvaessa nähdään lähivuosina merkittävä ikärakenteen muutos ja palvelutarpeen kasvu. Hoivakiinteistöinvestoinnit ovat alittaneet jo vuosia nykyisenkin palvelutarpeen ja vähentyneet entisestään tuottovaatimusten nousun syödessä sijoitushalukkuutta. Yhtä rajoittavana tekijänä toimii toisaalta myös hoitohenkilökunnan saatavuus. Nykyisellä mallilla hoivapalvelun tasoa ei pystytä pitämään yllä, mutta on vaikea kuvitella, etteikö hoivakiinteistökannalle löytyisi kysyntää. Kohteiden vähyys onkin saanut monet sijoittajat laajentamaan strategiaansa julkisen palvelun kiinteistöihin, kuten päiväkoteihin, kouluihin ja kunnallisiin palveluihin, joihin demografinen trendi vaikuttaakin jo aivan toisella tavalla.
Myös toimitilapuolella vaikuttavat monet trendit. Toimistoissa on jo vuosia yritetty sopeutua etätyömuutokseen ja hybridityön malleihin. Toimistotyö voi jatkossa olla myös kilpailuetu ainakin innovointia vaativilla aloilla. Logistiikkakiinteistöille merkittävän verkkokaupan pelättiin vielä joitakin vuosia sitten tuhoavan kaikki kaupan kiinteistöt päivittäistavarat mukaan lukien, mutta se on tarjonnut sektorin sisällä loistavia sijoitusmahdollisuuksia muun muassa päivittäistavaravetoisiin lähipalvelukeskuksiin. Tämä on erinomainen esimerkki siitä, miten välillä leimataan tietty sektori hyväksi tai huonoksi, vaikka sen rakenne on oikeasti hyvin heterogeeninen.
Markkinatoimijat ovat puhuneet paljon varsinkin ulkomaisten sijoittajien ESG-kriteerien jatkuvasta tiukentumisesta. Etenkin E:n, ympäristön, osalta vaatimusten kiristyminen on voimakasta, mikä luonnollisesti kasvattaa uusien modernien kiinteistöjen kysyntää. Myös vuokralaisten vaatimukset tällä saralla ovat tiukentuneet. Toisaalta tämä kehitys tarjoaa arvonluontipotentiaalia esimerkiksi tekemällä taloudellisesti kannattavia energiatehokkuusinvestointeja jo olemassa oleviin kiinteistöihin. EU:n lainsäädäntö toki perustuu vahvasti energialuokkiin, joita on vaikeampi parantaa takautuvasti kuin energiatehokkuutta. Tässäkään ei toivottavasti mennä liiallisuuksiin, sillä kiinteistöjen elinkaari on tarkoitettu pitkäksi, eikä koko kiinteistökantaa voi uudelleenrakentaa vastaamaan tiukimpiakin kriteerejä. Lienee yhteiskunnan ja infrastruktuurin toimivuuden kannalta myös kestävää, että vanhemmillekin kiinteistöille on edelleen toimiva sijoittajamarkkina.
Tylsä, mutta ennustettava sektori
Vanhan sanonnan mukaan ”kiinteistösijoittaminen on yksinkertaisen miehen hommaa”. Lausahdus ei pidä paikkaansa ainakaan siltä osin, että alalla on tätä nykyä myös ilahduttavan paljon naisia. Toimiala on kuitenkin jossain mielessä tylsä. Kiinteistömarkkinan syklit ovat pitkiä, ja ne tulevat viiveellä. Lisäksi alaa leimaa laumakäyttäytyminen.
Tylsyydestä seuraa kuitenkin se, että markkinakehitys on selvästi helpommin ennustettavissa kuin esimerkiksi osakemarkkinoilla. Viimeaikaisen kehityksen valossa voikin sanoa, että juna on nyt kääntynyt.
Tero Tuominen
